CURRENT 원리금균등상환 Level Payment (Annuity) Repayment
원금과 이자를 합친 월 상환액을 만기까지 똑같이 맞추는 상환 방식
원리금균등상환은 원금과 이자를 합친 월 상환액이 처음부터 끝까지 같은 방식입니다. 매달 이자는 그달 남아 있는 원금에 금리를 곱해 계산하고, 월 상환액에서 그 이자를 뺀 나머지가 원금을 줄입니다.
초반에는 남은 원금이 커서 이자가 많으니 원금으로 들어가는 몫이 작고, 원금이 줄수록 이자가 줄어 원금 몫이 커집니다. 그래서 같은 금리의 원금균등상환보다 초반 월 부담은 가볍지만 원금이 늦게 줄어 총이자는 더 많습니다.
금융회사가 자기나 제3자의 이익을 위해 특정 상환 방식을 강요하는 것은 금지돼 있습니다(금융소비자보호법 제20조제1항제4호가목).
3억원을 연 4.5% 고정금리로 30년 동안 빌리면 월 상환액은 약 152만원입니다. 첫 달에는 이자가 112만5천원이라 원금은 약 39만5천원만 줄어듭니다. 30년 동안 낸 이자는 약 2억4,722만원입니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
월 상환액이 같다고 원금이 고르게 줄어드는 것은 아닙니다. 앞의 예시에서 15년을 갚아도 남은 원금은 약 1억9,870만원이라, 중간에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 계획이면 그 시점의 남은 원금을 먼저 확인합니다.
계산해 보기대출 상환 계산기
자세히 읽기원리금균등과 원금균등, 이자 차이는 얼마나 날까
2026년 9월 기준 · 출처: 국가법령정보센터 금융소비자보호에관한법률 제20조
목차로원금균등상환 Equal Principal Repayment
원금을 기간으로 똑같이 나눠 갚고 이자는 남은 원금에 붙이는 상환 방식
원금균등상환은 대출 원금을 상환 기간으로 똑같이 나눈 금액을 매달 갚고, 그달 남은 원금에 붙은 이자를 더해 내는 방식입니다.
원금이 매달 일정하게 줄어 이자도 매달 조금씩 줄어듭니다. 그래서 첫 달 부담이 가장 크고 마지막 달이 가장 작습니다. 원금이 빨리 줄어드는 만큼 같은 금리의 원리금균등상환보다 총이자가 적습니다.
같은 조건에서 원리금균등상환과 가장 크게 다른 것은 중간에 남는 원금입니다. 원금이 매달 같은 금액씩 줄어 기간의 절반이 지나면 원금도 정확히 절반이 남습니다. 3억원을 30년 동안 갚는다면 15년 뒤 남은 원금이 1억5천만원이라, 같은 시점에 약 1억9,870만원이 남는 원리금균등보다 중간에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 때 갚을 돈이 적습니다.
어떤 상환 방식을 쓸지는 차주가 고를 일이고, 금융회사가 자기나 제3자의 이익을 위해 특정 방식을 강요하는 것은 금지돼 있습니다(금융소비자보호법 제20조제1항제4호가목).
3억원을 연 4.5%로 30년 동안 빌리면 매달 원금 약 83만3천원(3억원 ÷ 360개월)에 이자를 더해 첫 달 약 195만8천원을 내고, 마지막 달에는 약 83만6천원으로 줄어듭니다. 30년 동안 낸 이자는 약 2억306만원으로 원리금균등상환보다 약 4,416만원 적습니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
총이자가 적어도 초반 월 부담을 감당하지 못하면 생활비가 흔들립니다. 앞의 예시에서는 첫해 내내 원리금균등보다 매달 40만원 넘게 더 냅니다.
계산해 보기대출 상환 계산기
자세히 읽기원리금균등과 원금균등, 이자 차이는 얼마나 날까
2026년 9월 기준 · 출처: 국가법령정보센터 금융소비자보호에관한법률 제20조
목차로만기일시상환 Bullet Repayment
대출 기간에는 이자만 내고 원금은 만기에 한꺼번에 갚는 방식
만기일시상환은 대출 기간 동안 이자만 내다가 만기에 원금 전체를 한 번에 갚는 방식입니다.
원금이 만기까지 줄지 않아 매달 이자가 같고, 세 가지 상환 방식 가운데 총이자가 가장 많습니다. 만기에 갚을 돈을 따로 마련해 두거나 대출을 연장해야 합니다.
원리금균등이나 원금균등처럼 원금을 나눠 갚는 방식은 원금이 줄어드는 만큼 이자도 줄지만, 만기일시상환은 원금이 그대로라 이자가 처음부터 끝까지 같습니다. 월 부담이 가장 가벼운 대신, 같은 금리와 기간이면 이자를 가장 많이 냅니다. 앞의 예시로 비교하면 만기일시상환의 총이자 4억500만원은 원리금균등상환(약 2억4,722만원)의 1.6배쯤입니다.
어떤 상환 방식을 쓸지는 차주가 고를 일이고, 금융회사가 특정 방식을 강요하는 것은 금지돼 있습니다(금융소비자보호법 제20조제1항제4호가목).
3억원을 연 4.5%로 30년 만기일시상환하면 매달 이자 112만5천원만 내고, 30년 동안 낸 이자는 4억500만원입니다. 만기에는 원금 3억원을 따로 갚습니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
만기에 연장이 안 되거나 금리가 올라 있으면 원금을 한꺼번에 마련해야 합니다. 연장 조건과 그때의 금리는 약정서와 은행에서 확인합니다.
계산해 보기대출 상환 계산기
자세히 읽기원리금균등과 원금균등, 이자 차이는 얼마나 날까
2026년 9월 기준 · 출처: 국가법령정보센터 금융소비자보호에관한법률 제20조
목차로거치기간 Grace Period
대출 초기에 원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간
거치기간은 대출을 받은 뒤 일정 기간 원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다. 거치기간이 끝나면 남은 기간 동안 원리금균등이나 원금균등 방식으로 원금을 갚기 시작합니다.
처음 몇 년의 부담은 가볍지만, 원금이 늦게 줄기 시작해 총이자가 늘고, 거치기간 뒤 월 상환액은 거치기간이 없을 때보다 커집니다.
거치기간 동안에는 원금이 전혀 줄지 않습니다. 그래서 거치기간이 끝난 뒤에는 더 짧아진 기간에 같은 원금을 갚아야 해 월 상환액이 커지고, 이자가 붙는 원금이 오래 남아 총이자도 늘어납니다. 거치기간은 소득이 곧 늘어날 것이 분명할 때처럼 초기 부담을 줄일 이유가 있을 때 따져 볼 선택지입니다.
거치기간을 둘지와 상환 방식은 차주가 고를 일이고, 금융회사가 특정 상환 방식을 강요하는 것은 금지돼 있습니다(금융소비자보호법 제20조제1항제4호가목).
3억원을 연 4.5%, 30년 가운데 1년을 거치기간으로 두면 첫 1년은 월 112만5천원(이자만)을 내고, 남은 29년은 원리금균등으로 월 약 154만5천원을 냅니다. 총이자는 약 2억5,115만원으로 거치기간이 없을 때보다 약 393만원 많습니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
거치기간 동안에도 이자는 매달 나갑니다. 거치기간이 끝나는 달부터 월 부담이 한 번에 늘어나므로, 그때의 소득으로 감당할 수 있는지 먼저 계산해 둡니다.
계산해 보기대출 상환 계산기
자세히 읽기원리금균등과 원금균등, 이자 차이는 얼마나 날까
2026년 9월 기준 · 출처: 국가법령정보센터 금융소비자보호에관한법률 제20조
목차로고정금리와 변동금리 Fixed and Variable Interest Rates
대출 기간 금리가 그대로인 고정금리와, 기준 지표를 따라 주기적으로 바뀌는 변동금리
고정금리 대출은 약정한 기간 동안 금리가 바뀌지 않습니다. 시장 금리가 올라도 부담이 늘지 않는 대신, 금리가 내려도 혜택을 보지 못하고 처음 금리가 변동금리보다 높은 경우가 많습니다.
변동금리 대출은 기준이 되는 지표에 가산금리를 더해 금리를 정하고, 약정한 주기(예: 6개월)마다 다시 계산합니다. 은행 대출에서는 전국은행연합회가 매달 공시하는 COFIX(자금조달비용지수) 같은 지표를 씁니다. 몇 년은 고정이고 그 뒤 변동으로 바뀌는 혼합형도 있습니다.
COFIX는 정보를 제공하는 은행들이 실제로 조달한 자금의 금리를 가중평균한 지수입니다. 신규취급액기준, 잔액기준 등 여러 종류가 있고, 신규취급액기준과 잔액기준은 매달 15일(휴일이면 다음 영업일) 오후 3시에 공시됩니다. 같은 COFIX라도 종류에 따라 시장 금리를 따라가는 속도가 달라, 어떤 COFIX를 쓰는지가 금리 변동 폭을 좌우합니다.
3억원을 원리금균등으로 30년 동안 갚는 대출의 금리가 연 4.5%에서 5.5%로 오르면 월 상환액은 약 152만원에서 약 170만원으로 늘어납니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
변동금리는 금리가 바뀔 때마다 월 상환액이 다시 계산됩니다. 어떤 지표를 쓰는지, 몇 개월마다 바뀌는지, 가산금리가 얼마인지는 약정서에서 확인합니다.
계산해 보기대출 상환 계산기
2026년 9월 기준 · 출처: 전국은행연합회 소비자포털 COFIX 개요
목차로중도상환수수료 Prepayment Fee
대출을 만기 전에 갚을 때 금융회사가 받는 수수료. 대출 후 3년 안에 갚을 때만 받을 수 있음
중도상환수수료는 대출을 약정한 만기보다 일찍 갚을 때 내는 수수료입니다.
금융소비자보호법은 대출계약이 성립한 날부터 3년 안에 갚는 경우 등을 빼고는 이름이 무엇이든 중도상환수수료를 받는 것을 불공정영업행위로 금지합니다(제20조제1항제4호나목). 그래서 대출 후 3년이 지나면 보통 수수료 없이 갚을 수 있습니다.
3년 안의 요율과 계산 방식(남은 기간에 비례해 줄어드는지 등)은 상품마다 달라 약정서에 적혀 있습니다.
이 규정은 은행 같은 금융상품판매업자에 적용되며, 고정금리든 변동금리든 같습니다. 다른 법령이 따로 허용하는 경우 등 몇 가지 예외가 법에 적혀 있습니다(같은 목 2)·3)).
3년이 지나면 여유 자금이 생길 때 원금을 미리 갚아 앞으로 낼 이자를 줄일 수 있습니다. 3년 안이라도 금리가 크게 낮은 대출로 갈아타는 것이 이득인지는 수수료와 아끼는 이자를 나란히 놓고 계산해 봐야 합니다.
약정서의 중도상환수수료가 "상환금액 × 1.2% × 남은 기간 ÷ 3년"인 대출을 1년 만에 1억원 갚으면 1억원 × 1.2% × 2/3 = 80만원입니다. 같은 대출을 3년이 지나 갚으면 수수료가 없습니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
예시의 요율은 가정입니다. 금리가 낮은 대출로 갈아탈 때는 줄어드는 이자와 중도상환수수료, 새 대출의 부대비용을 함께 비교합니다.
관련 용어고정금리와 변동금리 · 원리금균등상환
계산해 보기대출 상환 계산기
2026년 9월 기준 · 출처: 국가법령정보센터 금융소비자보호에관한법률 제20조
목차로LTV(담보인정비율) Loan to Value
집값에 비해 얼마까지 주택담보대출을 해 줄 수 있는지 정한 비율
LTV는 담보로 잡는 주택의 가치에 비해 대출을 얼마까지 해 줄 수 있는지를 비율로 정한 것입니다. LTV 70%라면 5억원짜리 집을 담보로 최대 3억5천만원까지 빌릴 수 있다는 뜻입니다.
은행은 은행업감독규정 제29조의2와 별표6의 기준을 지켜야 합니다. 2026년 4월 1일 시행 규정 기준으로 신규 주택담보대출의 LTV는 70% 이내, 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)은 50% 이내입니다. 금융감독원장은 긴급한 경우 이 비율을 10%포인트 범위에서 올리거나 내릴 수 있습니다.
주택이 아닌 부동산(비주택)을 담보로 하는 대출도 원칙적으로 LTV 70% 이내이고, 별표6에 정한 몇 가지 경우는 예외입니다.
주택 수, 대출 목적, 지역에 따라 예외와 따로 붙는 한도가 많아 실제 한도는 대출 상담에서 확인합니다.
시세 5억원 주택이면 LTV 70%로 3억5천만원, 규제지역 50%로 2억5천만원이 담보 기준의 최대치입니다. 여기에 DSR 한도가 따로 적용되어 둘 중 적은 쪽까지만 빌릴 수 있습니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
LTV는 집값만 보는 기준입니다. 소득이 적으면 LTV 안이라도 DSR에 걸려 대출이 줄어듭니다.
관련 용어DSR(총부채원리금상환비율) · 원리금균등상환
2026년 9월 기준 · 출처: 국가법령정보센터 은행업감독규정 제29조의2, 별표6
목차로DSR(총부채원리금상환비율) Debt Service Ratio
한 해 갚는 모든 대출의 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율
DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 가진 모든 대출의 한 해 원금·이자 상환액을 더해 연소득으로 나눈 비율입니다. 소득에 비해 갚을 돈이 너무 많아지지 않도록 대출을 제한하는 데 씁니다.
은행업감독규정 별표6은 총대출액이 1억원을 넘는 사람에게 은행이 가계대출을 해 줄 때 DSR 40%를 넘지 않게 하도록 정합니다(2026년 4월 1일 시행 규정 기준). 대출 종류에 따라 원금을 계산하는 방식과 예외가 따로 정해져 있습니다.
DSR은 LTV와 함께 적용됩니다. LTV가 집값으로 대출 한도를 정한다면 DSR은 소득으로 정하고, 둘 가운데 적은 쪽이 실제 한도가 됩니다. 은행업감독규정 제29조의2는 금융감독원장이 긴급한 경우 LTV, 총부채상환비율(DTI), DSR을 10%포인트 범위에서 조정할 수 있게 합니다.
2025년 7월 1일부터는 3단계 스트레스 DSR이 시행되고 있습니다. 대출을 쓰는 동안 금리가 오를 수 있다는 점을 반영해, DSR을 계산할 때만 금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 정하는 제도입니다. 3단계의 기본 스트레스 금리는 1.5%이고, DSR이 적용되는 거의 모든 가계대출이 대상입니다. 실제로 내는 대출금리에는 더해지지 않습니다(금융위원회 2025년 5월 20일 발표). 금리 유형과 지역에 따라 더하는 폭을 달리 정한 기간이 있었으므로, 지금 내 대출에 붙는 폭은 은행에서 확인합니다.
상속이나 채권보전을 위한 경매 참가처럼 대출 채무를 불가피하게 떠안는 경우, 상환 부담을 덜어 주려고 원금·이자를 감면하거나 조건을 바꾸는 경우 등은 DSR 적용을 빼 줄 수 있습니다(별표6 제4장).
연소득 6,000만원이면 DSR 40% 한도는 한 해 원리금 2,400만원(월 200만원)입니다. 3억원을 연 4.5%, 30년 원리금균등으로 빌리면 한 해 약 1,824만원을 갚아 이 대출만으로 DSR이 약 30.4%이고, 남은 여유는 한 해 약 576만원입니다. 이 대출을 변동금리로 받아 스트레스 금리 1.5%를 그대로 더해 6%로 계산한다고 가정하면 한 해 상환액은 약 2,158만원이 되어 DSR은 약 36.0%로 올라갑니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
같은 금액이라도 상환 기간이 짧거나 금리가 높으면 한 해 상환액이 커져 DSR이 올라갑니다. 신용대출 한도처럼 쓰지 않은 대출이 계산에 들어가는지는 은행에서 확인합니다.
관련 용어LTV(담보인정비율) · 원리금균등상환
2026년 9월 기준 · 출처: 국가법령정보센터 은행업감독규정 제29조의2, 별표6, 금융위원회 보도자료 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표」(2025. 5. 20.)
목차로전세 Jeonse (Lump-sum Housing Deposit Lease)
월세 없이 목돈의 보증금을 맡기고 집을 빌려 살다가 계약이 끝나면 돌려받는 임대 방식
전세는 집주인에게 큰 보증금을 맡기고 계약 기간 동안 월세 없이 사는 방식입니다. 계약이 끝나면 보증금 전액을 돌려받습니다. 대부분은 등기 없이 맺는 주택 임대차라 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.
보증금을 지키는 기본은 두 가지입니다. 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 새 집주인 등 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있고(대항력, 제3조), 여기에 계약서의 확정일자까지 갖추면 경매나 공매 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생깁니다(우선변제권, 제3조의2).
기간을 정하지 않았거나 2년보다 짧게 정한 계약은 2년으로 봅니다(제4조). 임차인은 계약갱신요구권을 한 번 쓸 수 있고 갱신된 계약은 2년이며(제6조의3), 보증금이나 월세를 올려 달라는 청구는 원래 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(제7조).
보증금 2억5천만원에 2년 전세 계약을 하고 이삿날 전입신고와 확정일자를 받았다면, 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 쓰면 2년 더 살 수 있고, 집주인이 올려 달라고 할 수 있는 보증금은 최대 1,250만원(5%)입니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
대항력은 전입신고 다음 날부터 생깁니다. 이사 당일 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받으면 그 담보권이 앞설 수 있어, 계약 전 등기부등본의 선순위 채권을 확인합니다.
계산해 보기전월세 환산 계산기
자세히 읽기보증금 2억을 월세로 돌리면 얼마가 될까
2026년 9월 기준 · 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법
목차로전월세 전환율 Deposit-to-Rent Conversion Rate
보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율. 계약 중 전환은 법이 상한을 정함
전월세 전환율은 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 월세 = 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12로 계산하고, 거꾸로 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율입니다.
계약 기간 중에 보증금을 월세로 바꿀 때는 주택임대차보호법 제7조의2가 상한을 정합니다. 연 10%(시행령 제9조제1항)와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율(시행령 제9조제2항) 가운데 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다. 2026년 9월 기준 한국은행 기준금리가 연 3%라 상한은 연 5%입니다.
이 상한은 이미 맺은 계약의 보증금을 바꿀 때의 규정이고, 새로 계약할 때의 보증금과 월세 조합에는 적용되지 않습니다.
보증금 2억원을 월세로 돌릴 때 전환율 5%면 월 약 83만3천원, 6%면 월 100만원입니다. 계약 중 전환이라면 6%는 상한 5%를 넘습니다.
실제 종목이 아닌 계산용 예시입니다.
기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다. 계약 중에 제시받은 월세가 상한을 넘는지는 그때의 기준금리로 다시 계산합니다.
계산해 보기전월세 환산 계산기
자세히 읽기보증금 2억을 월세로 돌리면 얼마가 될까
2026년 9월 기준 · 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조의2, 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제9조
목차로