CURRENT 전세 보증금 2억5천만원에 살고 있는데, 계약 기간 중에 집주인이 "보증금 5천만원에 월세로 바꾸자"고 합니다. 줄어드는 보증금 2억원이 월세 얼마가 되어야 맞는지는 한 가지 비율로 정해집니다. 이 비율을 전월세 전환율이라고 부르고, 계약 기간 중에 바꾸는 경우에는 법이 그 상한을 정해 두었습니다.
전환율 하나로 월세가 정해집니다
보증금을 월세로 바꿀 때 계산은 한 줄입니다. 월세 = 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12. 전환율은 보증금 1년치에 붙는 "임대료 이율"이라고 보면 됩니다. 거꾸로 월세를 보증금으로 되돌릴 때는 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율입니다.
집주인 입장에서 보증금은 돌려줘야 할 돈이지만 그동안 굴리거나 대출 이자를 줄이는 데 쓸 수 있습니다. 세입자 입장에서는 보증금을 덜 내는 대신 매달 돈이 나갑니다. 전환율은 이 둘을 한 숫자로 맞추는 값이라서, 몇 %로 정하느냐에 따라 같은 보증금이 전혀 다른 월세가 됩니다.
계약 중에 바꿀 때의 법정 상한
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 그 월차임이 두 비율 가운데 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘지 못하게 합니다. 하나는 연 10%이고(시행령 제9조제1항), 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율입니다(시행령 제9조제2항). 기준금리가 연 8% 아래인 한 늘 "기준금리 + 2%"가 상한이 됩니다.
이 상한은 이미 맺은 계약을 유지하면서 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 규정입니다. 새로 계약을 맺는 경우의 월세는 당사자가 정하는 것이 원칙이므로, 계약서를 새로 쓰는지 기존 계약을 바꾸는지 먼저 확인해야 합니다. 계약 중 전환인데 상한을 넘는 월세를 정했다면, 이 법을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 제10조가 적용됩니다. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
월세는 전환율로 정해지고, 계약 중 전환이라면 전환율은 연 10%와 기준금리 + 2% 가운데 낮은 쪽을 넘지 못합니다.
2억원을 전환율별로 계산하면
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3%이므로, 지금 상한은 3% + 2% = 5%입니다. 보증금과 전환율은 실제 계약이 아닌 계산용 예시입니다.
- 전환율 5%. 2억원 × 5% ÷ 12 = 월 약 833,333원, 1년에 1,000만원입니다.
- 전환율 6%. 같은 2억원이 월 1,000,000원이 됩니다. 계약 중 전환이라면 상한 5%를 넘는 비율입니다.
- 되돌려 보기. 월세 50만원을 5%로 보증금에 환산하면 50만원 × 12 ÷ 5% = 1억2,000만원입니다.
전환율이 1%포인트 달라졌을 뿐인데 월세는 약 16만7천원, 1년이면 200만원이 차이 납니다. 제시받은 월세를 전환율로 되돌려 계산해 보면 그 조건이 어느 정도인지 바로 드러납니다.
월세와 전세대출 이자를 나란히 놓기
보증금을 그대로 두고 부족한 돈을 전세대출로 채우는 방법도 있습니다. 2억원을 연 4%로 빌려 이자만 낸다면 월 약 666,667원입니다. 앞의 5% 월세 약 833,333원보다 월 약 166,667원 적습니다. 반대로 대출 금리가 전환율보다 높다면 월세 쪽이 싸집니다.
이 비교에는 숫자 밖의 조건도 붙습니다. 보증금이 클수록 집값이 떨어졌을 때 돌려받지 못할 위험이 커지고, 대출에는 심사와 한도가 있으며 금리가 바뀔 수 있습니다. 월세는 돌려받는 돈이 아니지만 보증금이 작아 그 위험이 줄어듭니다. 금액 비교는 판단의 출발점이지 결론이 아닙니다.
직접 확인해 보기
- 전월세 전환 계산기에 보증금과 월세, 전환율을 넣으면 월세 환산액과 법정 상한을 함께 보여 줍니다.
- 전세대출을 원리금으로 나눠 갚는 경우의 월 부담은 대출 상환 계산기로 확인합니다.
- 기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 1년에 여러 번 정하므로, 계약 전 한국은행 누리집에서 최신 값을 확인합니다.
정리
- 월세 = 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12이고, 거꾸로 계산하면 월세를 보증금으로 바꿀 수 있습니다.
- 계약 중 전환이라면 전환율은 연 10%와 기준금리 + 2% 가운데 낮은 쪽을 넘지 못합니다.
- 월세와 전세대출 이자는 월 금액으로 나란히 비교하되, 보증금을 돌려받지 못할 위험도 함께 봅니다.