전월세 전환율 계산, 집주인이 7%를 부르면 월세가 얼마나 늘까

핵심 요약

전월세 전환율 계산에서 지금 법이 허용하는 상한은 연 5%입니다. 보증금 3억원 중 2억원을 월세로 돌리면 상한 5%에서 월세 833,333원(연 10,000,000원)이고, 집주인이 7%를 부르면 월 333,334원, 연 4,000,000원이 더 붙습니다.

상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다. 국토교통부·법무부 해설집은 갱신 때 세입자 동의를 얻어 보증금을 월세로 돌리는 경우에도 이 상한이 적용된다고 설명합니다. 금액은 기준금리 연 3%를 넣은 계산기 값입니다.

전환율별 월세, 계산식과 조문, 월세를 보증금으로 되돌리는 방향은 아래에서 차례로 살펴봅니다.

전환율별 월세를 한눈에

이 글은 전월세 환산 계산기의 값을 바탕으로 썼습니다. 지금 보증금 3억원에서 1억원만 남기고 2억원을 월세로 돌리는 경우를 전환율만 바꿔 비교했습니다.

보증금 3억원 중 2억원을 월세로 돌릴 때, 전환율별 월세

전환율	월세	1년치 월세	법정 상한(5%)
4%	666,667원	8,000,000원	이내
5%	833,333원	10,000,000원	상한
7%	1,166,667원	14,000,000원	초과
10%	1,666,667원	20,000,000원	초과

같은 2억원인데 전환율이 5%에서 7%로 2%포인트 오르면 월세는 833,333원에서 1,166,667원이 됩니다. 1년치로 보면 10,000,000원에서 14,000,000원으로, 차이는 4,000,000원입니다. 10%까지 가면 연 20,000,000원이어서 5%의 두 배입니다.

계산식과 조문

월세로 바꾸는 보증금은 지금 보증금에서 남기는 보증금을 뺀 금액입니다. 3억원에서 1억원을 남기면 2억원 × 5% ÷ 12로 833,333원이 됩니다.

근거가 되는 조문은 다음과 같습니다(2026년 10월 23일 국가법령정보센터 원문).

• 법. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 넘을 수 없다고 정합니다. 제1호는 은행 대출금리와 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율이고, 제2호는 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율입니다(주택임대차보호법 제7조의2).
• 시행령. 시행령 제9조는 제1호의 비율을 연 1할(10%), 제2호의 이율을 연 2퍼센트로 정합니다(주택임대차보호법 시행령 제9조). 그래서 상한은 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽입니다.
• 기준금리. 계산기에는 한국은행 기준금리 연 3%를 넣었습니다. 2026년 8월 27일 3%로 올린 뒤 10월 22일 금융통화위원회에서도 그대로 유지한 값입니다. 3% + 2%는 5%로 10%보다 낮아 상한이 5%가 됩니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다.

입력 하나만 바꾼 비교

• 전환율만 바꾸면. 4%는 월 666,667원, 5%는 833,333원, 7%는 1,166,667원, 10%는 1,666,667원입니다. 전환율이 1%포인트 오를 때마다 2억원 기준으로 월 166,667원 안팎이 붙습니다.
• 월세로 돌리는 금액만 바꾸면. 보증금 5억원에서 2억원을 남기고 3억원을 5%로 돌리면 월세 1,250,000원입니다. 돌리는 금액이 2억원에서 3억원으로 1.5배가 되면 월세도 833,333원에서 1,250,000원으로 같은 비율로 늡니다.
• 방향을 바꾸면(월세 → 보증금). 지금 보증금 1억원에 월세 80만원을 내고 있다면, 월세 80만원을 5%로 보증금으로 바꾸면 1억 9,200만원이고, 지금 보증금과 합치면 2억 9,200만원이 됩니다.

실제와 다를 수 있는 곳

• 상한은 보증금을 월세로 바꿀 때의 규정입니다. 법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 이 상한을 둡니다. 국토교통부·법무부 해설집은 갱신할 때 전세를 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 있어야 하고, 동의해서 바꾸더라도 이 상한이 적용된다고 설명합니다.
• 기준금리는 바뀝니다. 금액은 기준금리 연 3%를 넣은 값입니다. 기준금리가 오르거나 내리면 상한은 10%를 넘지 않는 범위에서 함께 움직입니다.
• 관리비, 중개보수, 대출 이자는 들어 있지 않습니다. 전세자금대출 이자와 월세를 견주려면 대출 상환 계산기를 함께 보면 됩니다.
• 이 글은 법률 상담이 아닙니다. 개별 계약의 전환이 상한을 넘었는지는 계약 내용과 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

전월세 전환율 상한은 지금 몇 퍼센트인가요?

연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽이라, 기준금리가 연 3%인 지금은 5%입니다. 이 값으로 보증금 2억원을 돌리면 월 833,333원입니다.

집주인이 전환율 7%를 부르면 월세는 얼마가 되나요?

보증금 3억원 중 2억원을 7%로 돌리면 월 1,166,667원(연 14,000,000원)입니다. 상한 5%의 월 833,333원보다 연 4,000,000원 많습니다.

월세 80만원은 보증금으로 얼마인가요?

5%를 적용하면 월세 80만원은 보증금 1억 9,200만원에 해당합니다. 지금 보증금 1억원에 더하면 합친 보증금은 2억 9,200만원입니다.

이 계산과 이어서 볼 수 있는 계산기는 대출 상환 계산기입니다. 용어는 전월세 전환율과 전세를, 학습 글은 보증금 2억을 월세로 돌리면 얼마가 될까를 보면 됩니다.

근거: 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조(국가법령정보센터), 한국은행 기준금리(2026년 10월 22일 금융통화위원회 유지 결정), 국토교통부·법무부 「주택임대차보호법 해설집」, 사이트 전월세 환산 계산기. 금액은 계산기가 기준금리 연 3%(2026년 8월 27일부터), 법정 상한 5%를 넣어 계산한 값입니다. 일반적인 정보이며 개별 계약에 대한 법률 판단이 아닙니다.